Kündigung des Pachtvertrages
durch den Pächter
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Bei Abschluss eines Pachtvertrages erhält man eine Gartenparzelle
zugeteilt, die entweder schon mit Anpflanzungen und einer Gartenlaube und
sonstigen Anlagen versehen ist, oder man erhält ein „jungfräuliches"
Stück Land, das man nach den Vorgaben der gesetzlichen und vertraglichen
Regelungen bestellen kann und in dem man sich nicht zuletzt von getaner
Arbeit erholen kann. Aber was passiert, wenn der Pächter das Pachtverhältnis
aus irgendeinem Grund wieder beenden will?
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Die Kündigung an sich macht in der Regel am wenigsten Probleme. Da
es hierzu im Bundeskleingartengesetz (BKleingG) keinerlei Regelungen gibt,
richtet sich die Kündigung durch den Pächter entweder nach dem individuell
abgeschlossenen Pachtvertrag oder - wenn vertraglich nichts vereinbart wurde
- nach den allgemeinen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
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Für den Pächter, der seinen Garten aufgeben möchte, bedeutet dies,
dass er sich zunächst den Pachtvertrag genau ansehen muss. Ist dort eine Kündigungsfrist vereinbart (z. B. drei
Monate zum Quartalsende), so muss er sich daran halten. Wenn im Pachtvertrag
keine Regelung hierzu getroffen worden ist, so greift hier der §584 BGB, der die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres erlaubt.
Hierbei hat die Kündigung spätestens am dritten
Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden
soll.
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Es ist zu beachten, dass das Pachtjahr erst zu bestimmen ist. Fehlt
hierüber eine Regelung im Pachtvertrag oder der Gartenordnung, dann ist der
Beginn des Pachtjahres mit dem Vertragsbeginn gleichzusetzen. Etwas anderes
gilt nur, wenn aufgrund des Gewohnheitsrechtes eine andere Pachtjahrregelung
gilt.
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Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Da Pachtjahr endet aufgrund
vertraglicher Regelung zum 30. November. Eine Kündigungsfrist ist nicht
vereinbart worden. Der Pächter kam also frühestens mit Wirkung zum 30.
November 2008 kündigen. Die Kündigung muss dem Verpächter aber gemäß der
gesetzlichen Regelung des § 584 BGB spätestens an dritten Werktag im Juni
2008 zugegangen sein.
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Schriftform einhalten
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Der Pächter muss bei seiner Kündigung die Schriftform einhalten (§7 BKleingG) und die allgemeinen
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Zugangsregeln des BGB beachten.
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Es genügt also nicht, wenn de Pächter zu seinem Verpächter geht und
mündlich kündigt. Dies
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muss schriftlich erfolgen, und es muss sichergestellt sein, dass das
Kündigungsschreiben
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dem Verpächter rechtzeitig zugeht.
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Wenn im Pachtvertrag keine bestimmte Zugangsform (z.B. Einschreiben)
vorgesehen ist, dann ist es
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am sichersten, die Kündigung entweder persönlich beim Verpächter
abzugeben und sich den
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Empfang schriftlich quittieren zu lassen oder die Kündigung durch
eine Boten in den Briefkasten des
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Verpächters einwerfen zu lassen. Der Bote muss vorher von dem Inhalt
des Kündigungsschreibens
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Kenntnis genommen haben und dann für den Pächter schriftlich
vermerken, wann genau die
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Kündigung beim Empfänger abgegeben oder eingeworfen worden ist. So
hat man den sichersten
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Beweis für den rechtzeitigen Zugang eines Schriftstückes. Wenn
dieser ganze „Papierkram" erledigt
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ist, bedeutet dies aber noch lange nicht, dass das Pachtverhältnis
damit schon beendet ist. Die
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Rückgabe der Pachtsache bereitet oft größere Probleme. Es stellt
sich die Frage, ob man für die
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Arbeit und die finanziellen Aufwendungen, die man über Jahre hinweg
in seinen Garten gesteckt hat,
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irgendeinen Ausgleich oder eine Entschädigung erhält. Je nachdem,
wie aufwändig die
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Anpflanzungen und die Laube gestaltet worden sind, können hier Werte
entstehen, die mehrere
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zehntausend Euro betragen.
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Das BKleingG sieht nur bei Kündigung durch den Verpächter in den
Fällen des § 9 Abs. 1 Nr. 2 - 6
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BKleingG und gemäß § 11 BKleingG eine gesetzliche Entschädigung vor.
Nicht geregelt sind hier die
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Fälle, in denen der Pächter selbst gekündigt hat oder auch bei
einvernehmlicher Auflösung eines
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Pachtvertrages.
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Wenn die Vertragsparteien für diese Fälle in den Pachtverträgen
keine entsprechende
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Entschädigungsregelung getroffen haben, kann es zu Schwierigkeiten
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Grundsätzlich kann der scheidende Pächter die Einrichtungen, mit
denen er die Pachtsache
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versehen hat, nach Ende der Pachtzeit wieder mitnehmen. Er ist nach
wie vor Eigentümer der
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von ihm eingebrachten oder übernommenen Gegenstände.
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Dies ergibt sich aus den allgemeinen Bestimmungen gemäß den §§ 581
Abs. 2, 539 Abs. 2 BGB § i.V.
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m. S 4 Abs. 1 BKleingG. Der von der Rechtsprechung zumeist
herangezogene Kommentar von
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Mainczyk* zum BKleingG und die Rechtsprechung gehen zugunsten des
Pächters davon aus, dass
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weder die Anpflanzungen noch die Laube durch Verbindung ein
wesentlicher Bestandteil des Garten-
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grundstückes werden, sondern dass hier die Verbindung mit dem Grund
und Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck eingegangen worden ist gemäß §
95 Abs.1 BGB.
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Aber wer ist schon interessiert daran, alle Anpflanzungen wieder
mitzunehmen, wenn man das Pachtverhältnis beenden will?
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In den meisten Fällen wird man keine Verwendung für die Pflanzen
haben. Ähnlich oder noch schlimmer sieht es bei den Gartenlauben aus.
Abgesehen davon, dass man die meisten Häuschen nicht mehr abbauen kann, ohne
sie zumindest teilweise zu zerstören, werden die meisten Betroffenen für eine
solche Laube keine Verwendung mehr haben, wenn sie ihren Garten aufgeben.
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Gemeinsam nach Lösungen suchen
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Zunächst sollte man versuchen, zusammen mit dem Verpächter eine
Regelung zu finden, die für alle Seiten eine befriedigende Lösung darstellt. In der Regel wird für den frei werdenden Garten bereits ein
Nachfolger vom Verpächter vorgesehen sein. Im Einvernehmen mit diesem könnte
man dann die Zahlung einer Ablösesumme an den scheidenden Pächter
vereinbaren. Kommt eine solche Einigung nicht
zustande, greift die gesetzliche Regelung gem. § 546 BGB, es sei denn, es ist
eine Regelung im Pachtvertrag getroffen worden. Denkbar ist hier eine
vertragliche Entschädigungsregelung für den Fall, dass der Pächter das Pachtverhältnis
von sich aus beenden möchte. Die Entschädigungsregelungen sind oft sehr
unterschiedlich ausgestaltet, sodass hier eine allgemeine Aussage nicht
möglich ist. In der Regel werden aber von einem Gutachter oder einer
Schätzkommission die Anpflanzungen und die Gartenlaube zu ihrem Zeitwert
geschätzt und eine entsprechende Entschädigungssumme festgelegt. Zu beachten
ist hierbei, dass der Pächter für Anpflanzungen oder Anlagen, die nicht den
Vorgaben einer kleingärtnerischen Nutzung nach dem BKleingG entsprechen,
keine Entschädigung erhält. Oft wird von den Verpächtern sogar gefordert,
dass die unzulässigen Anpflanzungen und Anlagen von dem scheidenden Pächter
auf dessen Kosten entfernt werden.
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Susanne Härtung,
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Vertragsrechtsanwältin des Landesverbandes Bayerischer Kleingärtner
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Quelle
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* Mainczyk, Dr. Lorenz: „Praktiker-Kommentar zum
Bundeskleingartengesetz". 8. Auflage, 2002. Verlagsgruppe Jehle Rehm
GmbH, München
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(zu § 4 RdNr.: 21)
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DER FACHBERATER • NOVEMBER 2007
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