Grüne Schriftenreihe Nr. 188
(Oktober 2006) - Bundesverband Deutscher Gartenfreunde e.V.
MR a.D. Dr. Lorenz Mainczyk
Rechtsanwalt Bonn
1.
Anwendungsvoraussetzungen des BKleingG
1.1. Die kleingärtnerische Nutzung; gesetzliche Begriffsbestimmung
a.a.
Gartenbauerzeugnisse
a.b.
Vielfalt der Gartenprodukte
a.c.
Nichterwerbsmäßige Erzeugung
a.d.
Ausschluss der Kleintierhaltung
a.e.
Rechtsprechung zur gärtnerischen Nutzung
b.a.
Begriffsbestimmung
b.b.
Flächenaufteilung; Rechtsprechung des BGH
(1)
Nutzungsverhältnis nach den gesetzgeberischen
Motiven
(2)
Verfassungsrechtliche Bedeutung
der gärtnerischen Nutzung
(3)
Verfassungsrechtliche Wirkung
der Erholungsnutzung
(4)
Anknüpfung des Pachtzinses an den Bodenpachtmarkt
im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau
(5)
Bewertung der Gesamtanlage
(6)
Berücksichtigung der baulichen
Bodennutzung bei der Flächenaufteilung
1.2. Kleingarten als Teil der Kleingartenanlage
1.3. Baulichkeiten in Kleingartenanlagen
a.
Kleingärtnerische und bauliche Bodennutzung
b.
Gartenlauben
b.a.
Großlauben
b.b.
Wohnlauben
c.
Eigenheime i.S.d.
Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG)
c.a.
Begriffsbestimmung
c.b.
Bautechnische Voraussetzungen
c.c.
Sonstige Voraussetzungen der
Sachenrechtsbereinigung
c.d.
Wegfall der Kleingarteneigenschaft
d.
Eigenheimen nahe kommende Baulichkeiten
e.
Abgrenzungskriterien der unterschiedlichen
Baulichkeiten
e.a.
Bauweise
e.b.
Größe der Wohnfläche; zulässige Laubengröße
e.d.
Ver- und Entsorgungseinrichtungen
e.e.
Zufahrt, Zugang
2. Verfahren bei Streit über Bestand und Inhalt von Kleingarten
Pachtverträgen
2.1. Klageverfahren
2.2. Parteiherrschaft
c.
Beweismittel
2.3. Beweiswürdigung
3.1. Schutz der ausgeübten Nutzung; Rechtmäßigkeit
3.2. Erweiterter Bestandsschutz
3.3. Beginn und Ende des Bestandsschutzes
a. Kleingarten Pachtvertrag als Voraussetzung der Laubennutzung
a.a.
Scheinbestandteileigenschaft
a.b.
Nutzungsrecht des Pächters (Kleingärtners)
b.
Pächterwechsel; Unterbrechung des Bestandsschutzes
Zu den
Grundproblemen gehören:
Ø die Anwendungsvoraussetzungen des BKleingG
Ø das Verfahren bei Streit über das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen sowie
Ø der Bestandsschutz
Das BKleingG findet (zwingend) nur auf Verträge über Kleingärten i.S. dieses Gesetzes Anwendung. Im Übrigen können einzelne Regelungen des BKleingG auch auf andere vergleichbare Schuldverhältnisse Anwendung finden, sofern die Vertragsparteien ausdrücklich eine entsprechende Vereinbarung einvernehmlich treffen.
Kleingärten i.S.d. BKleingG sind durch
zwei Begriffsmerkmale gekennzeichnet, und zwar durch die kleingärtnerische
Nutzung und die Zusammenfassung der Kleingärten zu einer Kleingartenanlage mit
gemeinschaftlichen Einrichtungen. Diese Begriffsmerkmale enthalten die Abgrenzungskriterien
der Kleingärten von anderen Bodennutzungen vergleichbarer Art. Dabei kommt es
maßgeblich auf die tatsächlich ausgeübte Bodennutzung an.
In den Fällen, in denen der Nutzer sein
Nutzungsrecht nicht vom Grundstückseigentümer ableitet, sondern von einem
Zwischen-/ Hauptnutzer, ist auf den Charakter der Gesamtanlage abzustellen, nicht
auf die einzelne Parzelle.
Diese Kleingärten i.S.d. BKleingG
kennzeichnende Tatbestandsmerkmale sowie ihre sozialpolitische und städtebauliche
Bedeutung sind die Rechtsgrundlagen für die besondere Ausgestaltung der Rechtsverhältnisse zwischen den Eigentümern
von Kleingartenland auf der einen
Seite und den Zwischenpächtern und Nutzern auf
der anderen Seite. Dass sich hieraus
Interessengegensätze zwischen Verpächtern und Pächtern ergeben, ist
verständlich und nachvollziehbar. Streitigkeiten darüber, ob die
kleingärtnerische Nutzung ausgeübt wird bzw. ob der Garten in einer Anlage
liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen
zusammengefasst sind, ist insoweit
vorprogrammiert.
Die kleingärtnerische Nutzung ist eine zwingende Voraussetzung der Anwendung des BKleingG. Das BKleingG beschreibt die kleingärtnerische Nutzung in § 1 Abs. 1 Nr. 1 als:
·
nichterwerbsmäßige
gärtnerische Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für
den Eigenbedarf, und als
·
Erholungsnutzung
Die
nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung als ein Element der kleingärtnerischen
Nutzung ist ein zentrales Merkmal des Kleingartens.
Die
gärtnerische Nutzung umfasst den Anbau von Obst, Gemüse und anderen Früchten
nach gärtnerischer Art, z. B. Kräuter, Heil- und Gewürzpflanzen, sowie den
Anbau von Feldfrüchten, wie z.B. Kartoffeln. Sie schließt auch eine andere
gärtnerische Nutzung nicht aus, z.B. das Anpflanzen von Zierbäumen, Sträuchern,
das Anlegen von Rasenflächen und Biotopen.
Aus der „Insbesondere-Regelung“
in § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ergibt sich aber, dass die Erzeugung von Obst, Gemüse
und anderen Früchten für die kleingärtnerische Nutzung unerlässlich ist. Wegen
der Bezugnahme der Pachtzinsregelung in § 5 Abs. 1 BKleingG auf die Pachtzinsen
im erwerbsmäßigen Obst und Gemüseanbau als vergleichbare Bodennutzung sind
Obst- und Gemüse im Kleingarten zwingende Elemente der Gartenbauerzeugnisse. In
der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zur Änderung des
BKleingG (BT-Drucks 12/6154, S. 7) heißt es wörtlich:
„Die
Anknüpfung der Pachtzinsen an den Bodenpachtmarkt im erwerbsmäßigen Obst- und
Gemüseanbau ist nutzungsorientiert. Sie stellt auf die Gewinnung von
Gartenbauerzeugnissen ab, die (nicht erwerbsmäßig) ein Element der
kleingärtnerischen Nutzung ist. Den Besonderheiten der kleingärtnerischen
Nutzung im Hinblick auf ihr Freizeit- und Erholungswert wird durch den Multiplikator
Rechnung getragen“
ab) Vielfalt der Gartenprodukte
Kennzeichnend für die kleingärtnerische Nutzung ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse. Obstbäume und Sträucher auf Rasenflächen reichen allein nicht für eine kleingärtnerische Nutzung aus. Auch Gärten mit reiner (wenn auch verschiedenartiger) Zierbepflanzung und mit Rasenbewuchs stellen keine kleingärtnerische Nutzung dar, wohl aber Gemüsegärten mit verschiedenen Gemüsearten.
Als Sonderfälle sind der Samenbau und die
Baumschule zu werten. Kleingartentypisch sind diese Zweige nicht. Sofern jedoch
Aktivitäten zur Samengewinnung und zur Anzucht von Gehölzen für Eigenversorgung
eines Kleingärtners gehören, dann zählt die dafür beanspruchte Fläche zweifelsfrei
zur gärtnerischen Nutzung.
Weinreben sind zweifellos dem Obstbau zuzuordnen, obwohl der erwerbsmäßige Weinbau als selbständiger Wirtschaftszweig gilt.
Nussarten (Schalenobst) zählen zwar eindeutig zu
Obst, können jedoch im Kleingarten wegen ihrer Großwüchsigkeit andere Arten
kleingärtnerischer Nutzung beeinträchtigen und können daher im Kleingarten
unerwünscht sein.
Hochstämmige Bäume, z.B. Koniferen, gehören nicht zur
kleingärtnerischen Nutzung.
ac) Nichterwerbs
mäßige Erzeugung
Die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen darf erwerbsmäßig nicht betrieben werden, also nicht in der Absicht, sich aus ihrem Ertrag eine ständige Einnahmequelle zu verschaffen. Gelegenheitsverkäufe bei reicher Ernte sind insoweit unschädlich. Die gewonnenen Erzeugnisse müssen aber überwiegend der Selbstversorgung des Kleingärtners und seiner Familie dienen. Im BKleingG wird daher ausdrücklich hervorgehoben, dass die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen dem „Eigenbedarf" dienen muss.
ad) Ausschluss
der Kleintierhaltung
Die Kleintierhaltung gehört grundsätzlich nicht zur kleingärtnerischen Nutzung. Der Kleingarten ist keine Kleinsiedlung i.S.d. § 2 BauNVO, zu der auch die Kleintierhaltung gehört. Für die neuen Bundesländer hat der Gesetzgeber in § 20a Nr. 7 BKleingG eine Sonderregelung getroffen. Danach bleibt die Kleintierhaltung unberührt, soweit sie bis zum 3. Oktober 1990 zulässig war, unter der Voraussetzung, dass sie in bescheidenem Umfang betrieben wird. Sie darf die Kleingärtnergemeinschaft nicht stören, der kleingärtnerischen Nutzung nicht widersprechen und nicht erwerbsmäßig betrieben werden. Die gärtnerische Nutzung muss überwiegen.
Zulässig dagegen ist die Bienenhaltung. Sie dient der kleingärtnerischen Nutzung schon wegen des Nutzens der Bienen für die Bestäubung der kleingärtnerischen Erzeugnisse.
ae) Rechtsprechung zur gärtnerischen Nutzung
Diese Auslegung der „gärtnerischen Nutzung" ist
durch die Rechtsprechung des BGH bestätigt worden.
-
BGH
U.v. 16.12.1999-III ZR 899-VIZ 2000, 159 = WM 2000, 779
-
BGH
U.v. 17.06.2004-III ZR 2813-NJW-RR 2004, 1241
Andere Auslegungen der klein-„gärtnerischen Nutzung" stehen mit der höchstrichterlichen Interpretation dieses Begriffs nicht im Einklang und sind durch diese Rechtsentscheide hinfällig geworden. Das gilt insbesondere für die Auslegung der „Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen" von Mollnau in dem Aufsatz „Zur Anwendung des BKleingG und des SachenRBerG auf Grundstücksnutzungsverhältnisse im Beitrittsgebiet" NJ und ihm folgend durch das LG Potsdam (U.v. 16.5.2000-GS 15/99-n.v.).
Zweites Element der kleingärtnerischen Nutzung ist die Nutzung des Kleingartens zu Erholungszwecken. Die gesetzliche Festlegung, dass der Kleingarten auch zur Erholung dient und die Erholung ein Element der kleingärtnerischen Nutzung ist, berücksichtigt die Entwicklung in den letzten Jahrzehnten im Kleingartenwesen und beseitigt vor allem die in der Praxis aufgetretenen Zweifelsfragen, ob nur der Anbau von Obst- und Gemüse zur kleingärtnerischen Nutzung gehört. Der Freizeit- und Erholungswert des Kleingartens hat infolge des Wandels in den ökonomischen Verhältnissen einen besonderen Stellenwert gewonnen. Als „Erholung" ist dabei nicht nur die gärtnerische Betätigung zu sehen. Erholung als Wiederherstellung des normalen körperlichen Kräftezustands und des geistig-seelischen Gleichgewichts, kann auf mannigfache Weise erfolgen, durch Gartenarbeit oder durch Ruhe und Entspannung. Dem hat sich auch die gärtnerische Gestaltung des Kleingartens angepasst. In vielen Fällen weist ein beträchtlicher Teil der Gartenfläche an stelle von Gemüse- und Obstkulturen Grasbewuchs und Zierbepflanzung auf.
Allerdings sind die Begriffselemente „Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen" und „Erholung" durch das Wort „und" verbunden. Die bloße Erholungsfunktion reicht daher für den Kleingartenbegriff nicht aus, wie es etwa der Fall gewesen wäre, wenn statt des Wortes „und" das Wort „oder" verwendet worden wäre. Daraus ergeben sich Probleme der Flächenanteile für die beiden Begriffselemente.
bb) Flächenaufteilung; Rechtsprechung des BGH
Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Obst-
Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten dienen muss, ist gesetzlich nicht
festgelegt. Eine Nutzung des Gartens nur zur Erholung ohne Gewinnung von
Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Sie stellt einen Verstoß
gegen § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG und den Vertragszweck dar und berechtigt daher
nach Abmahnung zur Kündigung des Kleingartenpachtvertrages.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss die Gewinnung von
Gartenbauerzeugnissen die Nutzung der Gartenparzellen maßgeblich prägen.
-
BGH
U.v. 17.06.2004-III ZR 281/03-NJW-RR
2004, 1241 f.
Hierzu hat der BGH grundlegend folgendes festgestellt:
-
Die
Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muss den Charakter
der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn
die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete
Funktion hat.
-
Eine
Kleingartenanlage setzt aber nicht voraus, dass wenigstens die Hälfte ihrer
Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf
(insbesondere Obst und Gemüse) genutzt wird.
Ein Kernmerkmal des Kleingartens ist die nichterwerbsmäßige gärtnerische
Nutzung, und zwar die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch
Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen (BGH a.a.O.).
Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die Erholungsfunktion, die aber
die Verwendung des Gartens zum Anbau nicht ersetzen darf (BGH a.a.O.) Dies
ergibt - so der BGH - die an der Gesetzeshistorie und an dem verfassungsrechtlichen
Kontext ausgerichtete Auslegung dieser Norm.
(1) Nutzungsverhältnis nach den gesetzgeberischen Motiven
Ursprünglich stand im Vordergrund der kleingärtnerischen Nutzung
die Sicherung und Verbesserung der Ernährungslage, vor allem der ärmeren
Bevölkerungsschichten. Später hat der Erholungswert der Kleingärten zunehmend
an Bedeutung gewonnen. Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, dass
er die Verwendung von Kleingartenparzellen auch zur Erholung als zulässige Nutzung
in den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG aufgenommen hat. Der
Kleingarten darf aber nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen
(Begründung der Bundesregierung zum Entwurf eine BKleingG, BT-Drucks. 9/1900
S. 12). Andererseits widerspricht es der kleingärtnerischen Nutzung nicht, wenn
die Parzelle ausschließlich zum Anbau von Obst und Gemüse verwendet wird.
Die gärtnerische Nutzung darf auch nicht nur in einem
untergeordneten Umfang stattfinden. Sie muss vielmehr den Charakter der
Gesamtanlage maßgeblich mitbestimmen. Das ergibt sich nach dem BGH aus
folgenden Erwägungen:
(2) Verfassungsrechtliche Bedeutung der gärtnerischen Nutzung
Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen des BKleingG
in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seines Grundstücks erheblich behindert.
Dies gilt namentlich für die Beschränkungen, denen die Pachtzinshöhe (§ 5
BKleingG) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff. BKleingG) unterworfen sind.
Die damit verbundenen Belastungen des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1
GG bedürfen einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums
(Art. 14 Abs. 2 GG) ergeben kann. Die verfassungsrechtliche Rechtfertigung der
Einschränkung der Eigentumsgarantie liegt vor allem in der sozialpolitischen
Funktion des Kleingartens. Das verfassungsrechtliche Postulat einer am
Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfasst auch das Gebot der
Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung des
Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Umfang der dem
Eigentümer zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisierenden Bindung hängt
davon ab, ob und in welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug
und einer sozialen Funktion steht (BVerfGE 52,1,32). Je stärker der Einzelne
auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, umso weiter ist der Gestaltungsbereich
des Gesetzgebers. Dieser verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem
Umfang der Fall ist.
Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gärtner
notwendig auf die ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen.
Demgegenüber erfordert der Erholungszweck dies nicht im gleichen Maße. Die Erholung,
d.h. in diesem Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstellung normalen körperlichen
Kräfte und des geistig- seelischen Gleichgewichts an frischer Luft und in der
Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver Weise an ein zur alleinigen Nutzung
überlassenes Grundstücks gebunden. Vielmehr stehen dem Erholungssuchenden insoweit
auch öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder zur Verfügung, die
vielfältige Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen Ertüchtigung
bieten, mögen diese aus der Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in vollem
Umfang und gleichwertigen Alternativen darstellen.
(3) Verfassungsrechtliche Wirkung der Erholungsnutzung
Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das
BKleingG unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts aus
Art. 14 Abs. 1 GG zu einem wesentlichen Teil aus dem Nutzungszweck des Gartenanbaus.
Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten
ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mittragender Umstand (BVerfGE 52,
1, 35; BVerfGE 87,114, 141). Sie allein würde die Beschränkungen, denen der Eigentümer
von Kleingartengrundstücken unterliegt, jedoch nicht rechtfertigen.
(4) Anknüpfung des Pachtzinses an den Bodenpachtmarkt im
erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau
Darüber hinaus ist auch noch zu berücksichtigen, dass sich der
höchstzulässige Kleingartenpachtzins gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG zwingend an den
Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert. Der bindende
Charakter dieser Anknüpfung für die Pacht wäre sachwidrig, wenn die Nutzung zum
Anbau von Gartenerzeugnissen nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingartenanlage
haben dürfte (so auch BVerfG NJW RR 1998, 1166 f).
Aus den o.g. Gründen folgt zunächst, dass die gärtnerische Nutzung
in einer Kleingartenanlage zwingend erforderlich ist. Die Nutzung der Einzelgärten
zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muss den Charakter der
Kleingartenanlage insgesamt maßgeblich prägen. Das bedeutet jedoch nach der
Auffassung des BGH nicht, dass der zum Anbau von Gartenerzeugnissen genutzte
Grundstücksteil mindestens 50% der Grundfläche der Kleingartenanlage, bezogen
auf den Einzelgarten 50% der Parzelle, ausmachen muss. Eine gesetzliche
Vorgabe hierfür gibt es nicht. Die Begründung zum Regierungsentwurf enthält
lediglich die Aussage, dass die Gartenfläche nicht nur aus Rasen und Zierbepflanzung
bestehen darf (BT-Drucks. 9/1900 S. 12). Aus Verfassungsgründen ist es
gleichfalls nicht geboten, dass der Nutzgartenanteil wenigstens die Hälfte der
Kleingartenanlage in Anspruch nimmt. Das BVerfG hat die Bedeutung der
Erholungsfunktion der Kleingärten herausgestellt und als einen Gemeinwohlbelang
i.S.d. Art. 14 Abs. 2 GG anerkannt (BVerfGE 87,114, 141), mag dieser auch nicht
dasselbe Gewicht haben wie der Anbau von Obst und Gemüse und anderen
Gartenerzeugnissen. Hängt die verfassungsmäßige Legitimation der Beschränkungen
der Eigentümerrechte durch das BKleingG nicht allein von dieser Nutzung ab,
sondern tritt die Erholungsfunktion als ebenfalls legitimierender Gemeinwohlbelang
hinzu, ist es - so der BGH - nicht zu beanstanden, wenn der rechnerisch größere
Teil der Fläche zur Erholungszwecken genutzt wird und entsprechend bepflanzt
ist, so lange bei wertender Betrachtung der Anbau von Gartenerzeugnissen zur
Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmt.
(5) Bewertung der Gesamtanlage
Der BGH geht dabei von der Gesamtanlage aus. Bewertungsmaßstäbe,
aus denen sich eine Qualifizierung einer Anlage als Kleingarten- oder als
Erholungsanlage (automatisch) ergibt, legt der BGH in seinem Urteil nicht vor. In
der Regel wird eine Gartenanlage von der Erzeugung von Gartenbauprodukten nicht
mehr maßgeblich mitgeprägt, wenn weniger als ein Drittel der Fläche dem Anbau
von Obst und Gemüse dient. Ausnahmen hiervon sind denkbar bei besonders
großen, atypischen Gartenparzellen und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer
Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint. Auch
topographische Besonderheiten oder eine Bodenqualität, die in Teilen den Anbau
von Nutzpflanzen nicht zulässt, können eine vom Regelfall abweichende
Beurteilung tragen.
Die unter den o.g. Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des
Gesamtcharakters der Anlage ist - so der BGH - ein Vorgang wertender Erkenntnis.
Die Bewertung obliegt im Gerichtsverfahren in erster Linie dem Tatrichter (BGH
a.a.O.). In allen anderen Fällen bleibt es Aufgabe des Zwischenpächters bzw.
des Verwalters der Kleingartenanlage, die Anlage unter dem Gesichtspunkt der
kleingärtnerischen Nutzung und der Flächenaufteilung auf die einzelnen
Elemente dieser Nutzung zu bewerten und auf die korrekte Einhaltung zu achten.
(6) Berücksichtigung der baulichen Bodennutzung bei der
Flächenaufteilung
Bei der Flächenaufteilung von Gartenparzellen in eine gärtnerische
Nutz- und eine „Erholungs-" Fläche sind die Flächen im Kleingarten, die
der baulichen Nutzung dienen, noch nicht berücksichtigt. Das sind die der
kleingärtnerischen Nutzung dienenden und ihr untergeordneten bauliche Anlagen,
z.B. Gartenlauben. Nach den Bauordnungen der Länder sind bauliche Anlagen alle
mit dem Erdboden verbundenen aus Bauprodukten hergestellten Einrichtungen. Eine
Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene
schwere auf dem Boden ruht. Bauliche Anlagen i.d.S. sind z.B. befestigte Wege,
Gewächshäuser, mit dem Boden verbundene Bänke, Tische und Sitzgruppen,
Pergolen, Einfriedungen usw. Keine baulichen Anlagen sind dagegen gelegentlich
und vorübergehende aufgestellte Partyzelte.
Der BGH hat in seiner Entscheidung die bauliche Anlagen in
Kleingärten und Gemeinschaftseinrichtungen in der Kleingartenanlage verwendete
Flächen nicht als einen eigenständigen, selbständigen Flächenanteil
thematisiert, sondern lediglich festgestellt, dass für den Anbau von Gartenbauerzeugnissen
mindestens ein Drittel der Fläche zur Verfügung stehen muss. Üblicherweise
beträgt der für bauliche Anlagen in Einzelparzellen genutzte Teil zwischen 20%
und 30% des Kleingartens, das ist etwa ein Drittel der Gartenfläche. Im
Ergebnis bestätigt diese Entscheidung des BGH im Wesentlichen die in der Praxis
gehandhabte sog. „Drittelung" in den Gartenparzellen ein Drittel Nutz-,
ein Drittel Erholungsfläche und ein Drittel der Fläche für bauliche Anlagen. In
Kleingartenanlagen kommen dann noch die Flächen für Gemeinschaftseinrichtungen,
wie z.B. für das Vereinshaus, für Wege und für sonstige Spiel- bzw.
Sportflächen hinzu, die nicht der Nutzfläche der Gesamtanlage zugerechnet
werden können.
Die Zusammenfassung mehrerer Gärten zu einer Kleingartenanlage ist
ein weiteres Begriffsmerkmal des Kleingartens. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG
muss ein Garten, um ein Kleingarten zu sein, sich in einer Anlage befinden, in
der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst
sind.
Wie viele einzelne Gärten eine Anlage umfassen muss, ist
gesetzlich nicht geregelt. Die amtgerichtliche Rechtsprechung sah das Kriterium
der „Zusammenfassung mehrerer Einzelgärten" bei 16 bzw. 13 Einzelgärten
als erfüllt an (AG Potsdam - 28 C 187/94; 29 C 104/94 n.v.; AG Freiberg 2 C
293/94 n.v.). Im Schrifttum wird die Ansicht vertreten, dass bereits fünf
Einzelgärten eine Anlage bilden können (Otte, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg,
BauGB, Teil H Kommentar zum BKleingG f 10 Rn 10; Stang, BKleingG Kommentar 2.
Aufl. § 1 Rn 14). Dieser Auffassung ist der BGH beigetreten mit der Maßgabe,
dass dies die absolute Untergrenze darstellt.
-
BGH U.v. 27.10.2005 - III ZR 315-
Das zweite - entscheidende - Kriterium der Anlageneigenschaft ist
das Vorhandensein von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Ist keine Gemeinschaftseinrichtung
vorhanden, kommt es auf die Anzahl von aneinander grenzenden Gärten nicht mehr
an.
Als gemeinschaftliche Einrichtungen werden in § 1 Abs. 1 Nr. 2
BKleingG Wege, Spielflächen und Vereinsheime genannt. Es handelt sich nur um
eine beispielhafte Aufzählung. Gemeinschaftliche Einrichtungen nach dem
BKleingG sind alle Anlagen und Einrichtungen, die dem Kleingartenzweck im weitesten
Sinne dienen. Insoweit ist auch eine gemeinschaftliche Wasserversorgungsanlage
eine gemeinschaftliche Einrichtung. Jede dieser einzelnen Einrichtungen genügt,
um die Eigenschaft „Kleingartenanlage" i.S.d. BKleingG zu begründen, wenn
diese von den Kleingärtnern der Anlage genutzt werden kann.
Wege sind Gemeinschaftseinrichtungen, wenn sie innerhalb der
Kleingartenanlage liegen. Ein schmaler und kurzer Stichweg, der nur eine geringe
Zahl von kleingärtnerisch genutzten Parzellen erschließt, ist keine gemeinschaftliche
Einrichtung, die allein geeignet wäre, den Gärten den Charakter einer Kleingartenanlage
zu verleihen (BGH a.a.O.).
a) Kleingärtnerische und bauliche
Bodennutzung
Die kleingärtnerische Nutzung ist eine besondere Art der
Bodennutzung, die bauplanungsrechtlich als Grünfläche zur bewerten ist. Sie
schließt aber auch eine ihr dienende und im Umfang und Art beschränkte bauliche
Bodennutzung nicht aus. Zulässig sind jedoch nur solche Anlagen, die der
kleingärtnerischen Nutzung von ihrer Funktion her als auch räumlich - gegenständlich
zu- und untergeordnet sind. Hierbei handelt es sich um bauliche Nebenanlagen,
die im Hinblick auf die Hauptnutzung, die kleingärtnerische Bodennutzung,
lediglich eine Hilfsfunktion haben. Das sind vor allem Gartenlauben, die den
Anforderungen des § 3 Abs. 2 entsprechen und sonstige der kleingärtnerischen
Nutzung dienende bauliche Anlagen, z.B. Gewächshäuser, Einfriedungen, mit
Steinplatten befestigte Wege u.a.
Dem Wohnen dienende Gebäude (Eigenheime) und diesen nahe kommenden
Baulichkeiten (z.B. Wochenendhäuser) in Kleingartenanlagen sind keine der kleingärtnerischen
Nutzung dienende und ihr untergeordnete Anlagen.
-
BGH
U.v. 24.07.2003 -III ZR 203/02 - BGHZ 156, 71,81 - NJ 2004,31 = VIZ 2003, 538
-
BGH
U.v. 05.02.2004-111 331/02-VIZ 2004, 332
-
BGH
U.v. 22.04.2004 - III ZR 163/03 -ZOV 2004, 167 f.
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage der Abgrenzung der
Gartenlaube von Wohngebäuden und diesen nahe kommen Baulichkeiten.
Kleingartenrechtlich sind Gartenlauben bauliche Nebenanlagen, die
der kleingärtnerischen Nutzung dienen und ihr untergeordnet sind. Sie sind
allerdings kein Begriffsmerkmal des Kleingartens, denn die kleingärtnerische
Nutzung kann auch ohne Gartenlaube betrieben werden. Gartenlauben sind aber im
Kleingarten üblich und sollen den Kleingärtnern einen vorübergehenden
Aufenthalt - auch gelegentliche behelfsmäßige Übernachtungen - ermöglichen und
darüber hinaus zum Aufbewahren von Geräten und Gartenbauerzeugnissen dienen.
-
BVerwG
U.v. 17.02.1984-455.81 - BRS 42,94 = DÖV 1984, 855 = NJW 1984, 1576
Rechtlich wird diese Funktion der Gartenlaube durch die
Bestimmungen des § 3 Abs. 2 BKIeingG betreffend die Größe, einfache Ausführung,
Ungeeignetheit zum dauernden Wohnen sichergestellt.
Aus der gesetzlichen Festschreibung der Ungeeignetheit zum
dauernden Wohnen ergibt sich, dass Anlagen und Einrichtungen der Ver- und Entsorgung
in der Gartenlaube nicht zulässig sind. Auch das BVerfG hat die Zulässigkeit
dieser Einrichtungen in Gartenlauben im geltenden kleingartenrechtlichen
Regelungssystem verfassungsrechtlich grundsätzlich ausgeschlossen.
-
BVerfG
B.v. 25.02.1998 - l BvR 207/97 - NJW RR 1998, 1166 –
Nicht betroffen von diesen Einschränkungen sind rechtmäßig
hergestellte Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Sie genießen Bestandsschutz.
Das BKIeingG enthält zwar keine ausdrücklich Bestandsschutzregelungen für Ver-
und Entsorgungseinrichtungen in der Gartenlaube. Der Bestandsschutz ergibt sich
aber unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Denn der Bestandsschutz wird begründet,
wenn und weil eine schutzwürdige Ausübung vorliegt. Hat also zu einem
bestimmten Zeitpunkt die Rechtsordnung dem Pächter den Einbau von Ver- und Entsorgungseinrichtungen
in der ihm gehörenden Laube gestattet, dann ist die Nutzung und Erhaltung
dieser Anlagen vom Bestandsschutz gedeckt.
Das BKIeingG enthält in § 18 Abs. 1 für die alten
und in, § 20 a Nr. 7 Satz 1 für die neuen Länder Sonderregelungen für Lauben,
die die in § 3 Satz 2 BKIeingG vorgeschriebene Größe von 24 m2 Grundfläche
überschreiten. Beide Vorschriften schützen den Bestand und die Nutzung der Großlaube
in ihrer bisherigen Funktion unter der Voraussetzung, dass sie rechtmäßig
errichtet worden sind (ständige Rechtsprechung des BVerwG).
Rechtmäßig ist eine bauliche Anlage, wenn sie im Zeitpunkt der
Errichtung oder danach dem materiellen Recht entsprach (materielle Legalität)
oder wenn sie - obwohl in Wirklichkeit unrechtmäßig - genehmigt und die Genehmigung
nicht aufgehoben worden ist (formelle Legalität).
Auch rechtswidrig errichtete bauliche Anlagen können in einen den
im Bestandsschutz vergleichbaren Zustand hineinwachsen, wenn die zuständige
Behörde den illegalen Zustand einen längeren Zeitraum wissentlich geduldet hat.
(OVG Berlin, MDR 1093, 165; LG Hannover, ZMR 1987, 23 f.). In den neuen Ländern
gilt für vor dem 3. 10.1990 nicht rechtmäßig errichtete Lauben § 11 Abs. 3 der
VO über Bevölkerungsbauwerke (GBl. 1984 l S 433).
-
OVG
Weimar U.v. 18.12.2002 l KO 639/01 - NJ 2003,327.
Danach konnte eine nicht zulässige übergroße Laube Bestandsschutz
erlangen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen
Zeitraum von mindestens 5 Jahren seit Fertigstellung wissentlich geduldet hat.
Der Begriff der Wohnlaube ist im Gesetz nicht definiert. Von der
üblichen Gartenlaube unterscheidet sich die Wohnlaube insoweit, als sie ein
auf Dauer angelegtes häusliches Leben ermöglicht, das die Wohnbedürfnisse und
die üblichen Wohngewohnheiten umfasst und den Lebensmittelpunkt bildet.
Das Gesetz stellt keine Anforderungen an die Eignung der dem
Wohnen dienende Laube in bautechnischer Hinsicht (Bauweise, Größe der
Wohnfläche, haustechnische Anlagen usw.), sondern bestimmt lediglich als Voraussetzung
der Wohnnutzung, dass eine Befugnis zur Wohnnutzung erteilt wurde und andere Vorschriften
dieser Nutzung nicht im Wege stehen. Es geht also davon aus, bei der Erteilung
der Wohnerlaubnis die für das dauernde Wohnen erforderlichen Voraussetzungen
und bautechnischen Mindestanforderungen an die Wohnnutzung vorgelegen haben.
In § 18 Abs. 2 Satz 1 und in § 20a Nr. 8 hält das BKleingG
Sonderregelungen für Lauben bereit, die zu
Wohnzwecke genutzt werden, sofern
diese Nutzung zeitlich vor der Anwendbarkeit des BKleingG
einsetzte, in den alten Ländern also vor dem 1.4.1983, in den neuen Ländern vor
dem 3.10.1990 und der damaligen Rechtslage entsprach. Danach darf die Wohnlaube
weiter genutzt werden.
Solange Wohnlauben nur vereinzelt in Kleingartenanlagen vorhanden
sind, steht die Nutzung einer Wohnlaube der Anwendung des BKleingG nicht
entgegen.
-
BGH
U.v. 1 3.02.2003 -III ZR l 76/02 -VIZ 2003, 391
Sind mehr als 50% der Gartenparzellen in einer Anlage mit
Wohnlauben, die von den Kleingärtnern genutzt werden, bebaut, liegt eine
Kleingartenanlage nicht mehr vor, weil die in der Kleingartenanlage
vorherrschende Wohnnutzung im diametralen Gegensatz zur kleingärtnerischen Nutzung
steht.
-
BGH
U.v. 22.04.2004 -III Z 1 63/03, ZOV 2004, 1 67 f. –
Dieser Grundsatz gilt für die alten wie für die neuen Länder. Für
letztere hat der BGH entschieden, dass Eigenheime i. S. des SachRBerG sowie
diesen nahe kommenden Baulichkeiten der Nutzung der Parzellen als Kleingärten widerspricht.
-
BGH
U.v. 24.07.2003 - III ZR 203/02; VIZ
2003, 538 = BGHZ 156, 71
c)
Eigenheime i.S.d. Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG)
Eigenheime sind nach der Rechtsprechung des BGH als Wohnhäuser
geeignete und hierzu dienende Baulichkeiten, die der Sachenrechtsbereinigung
in den neuen Ländern - unterliegen.
Vom SachenRBerG werden auch Eigenheime erfasst, die mit Billigung
staatlicher Stellen in Kleingartenanlagen errichtet wurden, es sei denn, dass
der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hat.
-
BGH
U.v. 24.07.2003-III ZR 203/02-VIZ 2003, 538= BGHZ 156,71 = NJ 2004,31
Die Errichtung eines Eigenheims oder der Umbau einer Laube zu
einem Eigenheim war auf der Grundlage eines Kleingartennutzungsvertrages nach
den §§ 312 ff ZGB nicht zulässig. Die tatsächliche Nutzung stand jedoch nicht
selten mit der bodenrechtlichen Regelung im Widerspruch. Bauliche Maßnahmen an
Lauben wurden wie der Bau anderer Eigenheime in die staatliche Planung und
Förderung des individuellen Wohnungsbaus einbezogen. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz
(SachRBerG) trägt diesen Sachverhalten insoweit Rechnung, als es den Eigentümern
dieser Baulichkeiten (unechte Datschen) einen gesetzlichen Anspruch auf
Abschluss eines Kaufvertrages des mit einem Eigenheim bebauten Grundstücks
(Ankaufsrecht) oder einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts einräumt.
-
BGH
U.v. 16.7.1998 -BGHZ 139, 235 ff = NJ 1998,655
cb) Bautechnische Voraussetzungen
Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, dass das
Bauwerk die bautechnischen Mindestanforderungen an die Wohnhausqualität nach
Maßstäben des DDR-Rechts erfüllt.
-
BGH
U.v. 6.4.2001 - V ZR 438,99- NJ 2001, 646 = VIZ 2001, 503;
-
BGH
U.v. 3.5.2002-V ZR 246/01 - NJ 2003, 28 = VIZ 2002, 642
Merkmale der bautechnischen Mindestanforderungen sind:
·
die
Bauweise, d.h. festes Mauerwerk,
·
(Teil-)
Unterkellerung,
·
Wärmedämmung,
·
die
Größe der Wohnfläche und Raumaufteilung,
·
die
Ausstattung mit Heizung- und Sanitäranlagen sowie
·
die
Erschließung des Bauwerks durch Hauswasseranlage, Stromanschluss, Abwasserentsorgung
(Kläranlagen), Telefon und Zufahrt entsprechend den Anschlussbedingungen nach
Maßgabe der einschlägigen Rechts- und Verwaltungsvorschriften.
Diese Voraussetzungen mussten am Stichtag, dem 3.10.1990,
vorliegen. Der nach dem Stichtag eingetretene Fortfall einer oder mehrerer bautechnischer
Voraussetzungen stellt die Anwendbarkeit des SachenRBerG nachträglich nicht in
Frage. Er begründet lediglich eine Einrede nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG, wenn
das Bauwerk als Eigenheim nicht mehr nutzbar und mit einer Rekonstruktion durch
die Nutzer nicht mehr zu rechnen ist.
cc) Sonstige Voraussetzungen der Sachenrechtsbereinigung
Neben den Merkmalen der bautechnischen Anforderungen
an die Wohnhausqualität setzt die Anwendbarkeit des SachenRBerG die staatliche
Billigung, die tatsächliche (ganzjährige) Nutzung des Eigenheims zu Wohnzwecken
und das Einverständnis bzw. den fehlenden Widerspruch des Überlassenden
voraus.
cd) Wegfall der Kleingarteneigenschaft
Zum Dauerwohnen geeignete Baulichkeiten (Eigenheime), die dem
SachenRBerG unterliegen, widersprechen nach der Rechtsprechung in so
gravierender Weise der kleingärtnerischen Bodennutzung, dass mit derartigen
Bauwerken bebaute Parzellen bei der Bewertung der Anlage nicht (mehr) als kleingärtnerisch
genutzte Flächen zu veranschlagen sind. Es kommt deshalb in diesen Fällen auch
nicht mehr darauf an, ob und in welchem Umfang auf diesen Parzellen Obst,
Gemüse und sonstige Früchte erzeugt werden.
Sind in einer Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen
Eigenheimen bebaut, so kann die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage
angesehen werden.
-
BGH
U.V. 24.07.2003 -III ZR 203/02 - BGHZ 156, 71 = NJ 2004, 31
Der Kleingartencharakter einer Anlage kann aber auch dann zu
verneinen sein, wenn weniger als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen bebaut
ist. Das gilt vor allem dann, wenn weitere Umstände hinzutreten, die die Anlage
nicht mehr als Kleingartenanlage, sondern als Siedlungsgebiet erscheinen lassen.
-
BGH U.v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 - NJ
2004, 464
In dem vom BGH entschiedenen Fall sind in der Anlage 29 v.H.
Parzellen mit Wohnhäusern bebaut und 8 v.H. mit Gebäuden, die sich einer
Wohnbebauung annähern. Darüber hinaus wird die Anlage von einer großen Straße
durchquert, wodurch - so der BGH- der Siedlungscharakter verstärkt wird (BGH
a.a.O.).
d)
Eigenheimen nahe kommende Baulichkeiten
Nach der Rechtsprechung des BGH widersprechen der
kleingärtnerischen Nutzung auch Baulichkeiten, die nach den Maßstäben des
Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllen,
aber keine Eigenheime sind und deshalb auch dem SachenRBerG nicht unterliegen,
weil sie nicht beheizt werden können und infolgedessen zur Wohnnutzung auch in
den Wintermonaten nicht geeignet sind.
-
BGH
U.v. 24.07.2003-III ZR 203/02-BGHZ 156, 71,81 - NJ 2004,31
Es handelt sich insoweit um eine besondere Kategorie der
Baulichkeiten, die zwar nicht als Eigenheime, weil sie wegen fehlender Beheizbarkeit
nur dem Sommerwohnen dienen, aber auch nicht als Lauben i.S.d. BKleingG zu
qualifizieren sind. Kennzeichnend für diese Bauwerke ist - abgesehen von der
Beheizbarkeit -, dass sie im Übrigen die für die Wohnnutzung erforderlichen
Mindestanforderungen erfüllen, und zwar im Hinblick auf:
·
die
Bauweise,
·
die
Größe und Raumaufteilung,
·
die
Ausstattung mit Ver- und Entsorgungseinrichtung und sanitären Anlagen sowie
·
die
wegemässige Erschließung.
e)
Abgrenzungskriterien der unterschiedlichen Baulichkeiten
Kriterium der Abgrenzung der Gartenlauben von Eigenheimen und diesen nahe kommenden Bauwerken sind die Merkmale der bautechnischen Mindestanforderungen an Wohnhäuser. Hierzu gehören im Einzelnen die nachfolgenden Merkmale.
Den bautechnischen Anforderungen an ein Wohngebäude entsprechen
Baulichkeiten nur dann, wenn sie aus festem Mauerwerk bestehen, (teil-)
unterkellert und wärmegedämmt sind.
-
BGH
U.v. 6.4.2001 - V ZR 438/99 - NJ 2001, 646 = VIZ 2001,503;
-
BGH
U.v. 3.5.2002 - V ZR 246/01 - NJ 2003, 28 = VIZ 2002,642
In Holzbauweise errichtete Baulichkeiten (Gartenlauben) sind
danach keine Eigenheime i.S.d. SachenRBerG oder Eigenheimen nahe kommende
Bauwerke. Denn sie erfüllen nicht eine wesentliche Voraussetzung der Mindestanforderungen
an die Wohnhausqualität nach den Maßstäben des DDR Rechts. Voraussetzung ist
insoweit nämlich festes Mauerwerk. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, kommt
es auf die weiteren Merkmale nicht mehr an.
Als weitere Voraussetzung nennt die Rechtsprechung die
Unterkellerung bzw. Teilunterkellerung. Gemeint ist hiermit ein Geschoss unter
dem ersten Vollgeschoss. Es muss aber kein „echtes" Vollgeschoss i.S.d.
Landesbauordnung sein. Entscheidend ist vielmehr die geschossige Bauweise.
Kleinkeller, die ausschließlich der Lagerung von Gartenfrüchten dienen und
damit eine der kleingärtnerischen Nutzung dienende Hilfsfunktion haben, sind
keine die Eigenheimeigenschaft begründende Unterkellerung einer Gartenlaube.
eb) Größe der
Wohnfläche; zulässige Laubengröße
Entscheidende Bedeutung kommt der Größe der Wohnfläche und damit
zusammenhängend der Größe der Baulichkeit zu. Vorgaben, aus denen sich die erforderliche
Mindestgröße der Wohnfläche oder der Baulichkeit ergibt, um sie als Eigenheim
oder als diesem nahe kommendes Gebäude zu qualifizieren, liegen nicht vor. Für
Gartenlauben in Kleingartenanlagen des VKSK sind die zulässigen Höchstgrenzen
festgelegt worden. Es ist daher auf diese Regelungen in der ehemaligen DDR
zurückzugreifen, um daraus Schlussfolgerungen im Hinblick auf die grundflächenmäßige
Abgrenzung der Eigenheime und diesen nahe kommenden Bauwerken einerseits und
Gartenlauben andererseits ziehen zu können.
Nach der vom Präsidium des Zentralvorstandes des VKSK am 18.4.1985
beschlossenen Kleingartenordnung waren Lauben - der VO über Bevölkerungsbauwerke
folgend Erholungsbauten genannt - mit einer Größenordnung bis zu 30 m2
bebaute Grundfläche zulässig, mit der Maßgabe, dass diese Grundfläche
grundsätzlich 10% der Fläche des Kleingartens nicht übersteigen sollte.
Die Zweite VO über Bevölkerungsbauwerke vom 13.7.1989 legt in § 3
Abs. 6 die zulässige bebaute Fläche für Erholungsbauten (Gartenlauben)
grundsätzlich mit 40 m² fest (GBI I S. 191; die VO ist gemäß § 8 am 1.10.1989
in Kraft getreten). In Abhängigkeit von der örtlichen Lage konnten bei vorhandenen
Erholungsbauten Erweiterungen auf eine Fläche bis zu 40 m² gestattet werden.
Bei einer Laube von 30 m² Grundfläche kann nicht angenommen
werden, dass damit bereits die Größe eines Eigenheims oder einer vergleichbaren
Baulichkeit erreicht ist mit der Folge, dass bei Vorliegen der übrigen bautechnischen
Mindestanforderungen diese Baulichkeit einen Fremdkörper in der Anlage darstellt
und den Wegfall der Kleingarteneigenschaft bewirkt. Auch der Bestandsschutz würde
leer laufen, wenn Lauben mit 30 m2 Grundfläche bereits den Eigenheimen
und vergleichbaren Gebäuden zuzuordnen wären. Die mit der Regelung des § 20a
Nr. 7 Satz 1 verfolgte Zielsetzung des Gesetzgebers würde unterlaufen.
Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass eine Laube nicht nur dem
Aufenthalt der Kleingärtner und seiner Familie, sondern auch der Aufbewahrung
von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenbauerzeugnissen dient.
Damit verringert sich nicht unbeachtlich die Fläche innerhalb der Laube, die
für den Aufenthalt des Kleingärtners und seiner Familie zur Verfügung steht.
Eine Laube mit effektiv weniger als 30 m2 Aufenthaltsfläche ist
nicht als zum Wohnen, auch nicht zum Sommerwohnen, geeignete Baulichkeit nach
Maßstäben des DDR Rechts einzustufen.
Gartenlauben bis zu 30 m2 Grundfläche widersprechen
daher nicht dem Kleingartencharakter einer Parzelle. Sie sind keine Fremdkörper
in der Anlage, sondern der kleingärtnerischen Nutzung untergeordnete und ihr
dienende bauliche Anlagen. Vorübergehende Aufenthalte, auch gelegentliche Übernachtungen ändern nicht die
Funktion einer solchen Laube, der kleingärtnerischen Nutzung zu dienen.
Fraglich ist allerdings, ob Lauben mit einer Grundfläche über 30
m² auch von der Bestandsschutzregelung des § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG erfasst
werden - sofern die Bestandsschutzvoraussetzungen vorliegen - mit der Folge,
dass diese (noch) keine Fremdkörper in einer Kleingartenanlage darstellen.
Grundsätzlich kann nicht von vornherein unterstellt werden, dass Lauben dieser
Größenordnung nicht mehr als der kleingärtnerischen Nutzung untergeordnete
bauliche Anlagen einzustufen sind. Es kommt vielmehr auf die Größe der
Wohnfläche, der Aufenthaltsräume an. Bei fehlender Unterkellerung spricht
einiges dafür, dass Baulichkeiten dieser Größenordnung noch nicht als
Eigenheimen vergleichbare Bauwerke zu behandeln sind, selbst wenn die anderen
Mindestvoraussetzungen bautechnischer Art vorliegen, weil auch in diesem Fall
die Fläche abzuziehen ist, die der Aufbewahrung von Gartengerätschaften und
Gartenbauerzeugnissen dient. Ob die verbleibende Fläche als nach den Maßstäben
des DDR Rechts ausreichende Wohnfläche, auch für das Sommerwohnen angesehen
werden kann, ist zumindest zweifelhaft.
Anders zu beurteilen sind dagegen die Fälle, in denen die
Baulichkeit unterkellert ist. Kellergeschosse erhöhen die Nutzfläche und
ermöglichen eine den Wohnbedürfnissen entsprechende Raumaufteilung auch bei
einer Baulichkeit von (nur) 40 m2 Grundfläche. Es kann deshalb nicht
allein auf die Größe der bebauten Grundfläche abgestellt werden.
Sanitäre Anlagen sind Bäder, Duschen sowie Toilettenräume. Fehlen
diese, dann handelt es sich nicht um ein Eigenheim oder eine vergleichbare
Baulichkeit.
Die Heizung dagegen ist kein Kriterium für die Abgrenzung der
Lauben von Eigenheimen nahe kommenden Gebäuden. Denn letztere dienen dem
Sommerwohnen und eine Heizung ist insoweit nicht erforderlich.
ed) Ver- und Entsorgungseinrichtungen
Lauben in Kleingärten waren in der DDR in der Regel an die Elektrizität
und Wasserversorgung angeschlossen. Nach den Grundsätzen für die Einrichtung
und Nutzung von Kleingartenanlagen, Kleingärten, Wochenendsiedlungen und
Wochenendsiedlergärten, die in Abstimmung mit dem zuständigen Ministerien vom
Präsidium des Zentralvorstandes des VKSK am 18.4.1985 beschlossen worden sind,
waren die Wasser- und Energieversorgung mit einem volkswirtschaftlich geringen
Aufwand zu planen und zu realisieren.
Die der Ver- und Entsorgung dienende Einrichtungen in Lauben
genießen daher Bestandsschutz. Sie sind insofern auch kein Kriterium für die
Abgrenzung der Gartenlaube von Eigenheimen und vergleichbaren Bauten. Sie sind
zwar zwingende Voraussetzung für die Qualifizierung einer Baulichkeit als
Eigenheim oder vergleichbares Bauwerk, aber kein Unterscheidungsmerkmal zu bestandsgeschützten
Ver- und Entsorgungsanlagen.
Die Zufahrt oder auch der Zugang ist eine allgemeine
erschließungsrechtliche Voraussetzung der Nutzungsmöglichkeiten aller
Baulichkeiten. Denn zwischen befahrbaren und nicht befahrbaren Anschlüssen an
das Verkehrsnetz der Gemeinde wird insoweit nicht differenziert. Deshalb ist
auch die Zufahrt „als Merkmal der bautechnischen Mindestanforderungen an
Baulichkeiten nach Maßgabe des DDR Rechts kein geeignetes Abgrenzungskriterium
zwischen Eigenheimen und vergleichbaren Bauten einerseits und Lauben
andererseits innerhalb einer Kleingartenanlage. Der Zugang zur Baulichkeit ist
in jedem Falle zwingende Voraussetzung der Nutzung dieser Anlage.
Rechtliche Streitigkeiten über das Vorliegen der Voraussetzungen
für die Anwendung des BKleingG können mit bindender Wirkung für den Einzelfall
nur durch ein Gericht entschieden werden.
Prozessuales Instrument zur Klärung dieser Streitigkeiten ist die
Feststellungsklage, § 256 ZPO (s. Stein-Jonas, Kommentar ZPO, § 256 Anm.
I). Sie setzt ein rechtliches Interesse an der Feststellung voraus, dass ein
Kleingartenpachtverhältnis besteht Ein solches ist gegeben, wenn ein Zustand
der Ungewissheit besteht und der Kläger dadurch in seiner Rechtsposition
beeinträchtigt wird zB. beim Entgelt für die Überlassung des Grundstücks (Nutzungsentgelt
nach der NutzEVO oder Pachtzins nach § 5 BKleingG). Dies ist bei der positiven
Feststellungsklage der Fall, wenn der Beklagte das Recht des Klägers
bestreitet, bei der negativen Feststellungsklage, wenn sich der Beklagte eines
Rechts gegen den Kläger berühmt. Es muss darüber hinaus ein Interesse an der
alsbaldigen Feststellung vorliegen. Die Voraussetzungen der Feststellungsklage
sind von Amts wegen zu prüfen. Insoweit ist ein Feststellungsinteresse dann zu
bejahen, wenn die Anwendbarkeit des BKleingG streitig ist im Hinblick auf das
letztlich verfolgte Ziel, Pachtzinsen nach der Nutzungsentgeltverordnung zu
verlangen.
Rechtliche Streitigkeiten der o.g. Art können auch im Rahmen einer
Leistungsklage geklärt werden, durch die der Kläger einen im Urteil enthaltenen
staatlichen Befehl anstrebt, wonach der Beklagte einen materiellen Anspruch des
Klägers zu befriedigen hat, z.B. die Zahlung eines Nutzungsentgelts nach der
NutzEVO. Voraussetzung der Leistungsklage ist ein fälliger Anspruch. Ausnahmsweise
kann auch erst künftig fälliger Anspruch eingeklagt werden.
Gemäß dem im Zivilprozess herrschenden Beibringungsgrundsatz
ermittelt das Gericht den Sachverhalt nicht selbst, sondern überlässt den Parteien
die Beibringung des Streitstoffes. Es liegt im Interesse jeder Partei, die
Tatsachen zu behaupten, die ihr günstig sind. Tut sie dies nicht oder nur unvollständig,
so ist Vortrag nicht schlüssig, sie kommt dann der ihr obliegenden Behauptungslast
nicht nach. Denn Grundlage der gerichtlichen Entscheidung ist das tatsächliche
Vorbringen der Parteien. Ist es schlüssig und wird es vom Prozessgegner nicht
bestritten, so bildet es die Grundlage der gerichtlichen Entscheidung. Nur
wenn entscheidungserhebliche Tatsachenbehauptungen des jeweiligen Gegners
bestritten werden, gelangt der Prozess in die sog. Beweisstation. Die Beweisstation
hat die Aufgabe, Klarheit darüber zu schaffen, von welcher der aneinander
widersprechenden Sachverhaltsdarstellungen das Gericht bei seiner Entscheidung
auszugehen hat.
Bei Streitigkeiten über die Anwendbarkeit des BKleingG sind von
der sich auf den Kleingartenpachtvertrag berufenden Partei die Tatsachen vorzutragen,
die für Rechtswirksamkeit des Vertrages maßgeblich sind. Es muss also z.B. die
vertragliche Überlassung der Fläche zur kleingärtnerischen Nutzung oder das
Recht zur Weiterverpachtung der fraglichen Fläche zum Zwecke der kleingärtnerischen
Nutzung, dargelegt werden.
Mit Rücksicht darauf, dass z.B. im Rahmen der Überleitung von
Kleingartennutzungsverträgen (Haupt- und Einzelverträgen) in den neuen Ländern
die Vertragssituation in den Hintergrund tritt, ist ein Vortrag über die die tatsächlich
ausgeübte Nutzung in der Anlage, erforderlich. Hierzu gehören vor allem
Darlegungen darüber, ob in der betroffenen Anlage die kleingärtnerische Nutzung
i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG am 3.10.1990 vorherrschend war, ferner
Darlegungen über die den Anforderungen des § 3 Abs. 2 BKleingG entsprechenden
Gartenlauben im Hinblick auf ihre Größe und Ausstattung und ggf. über die
bestandsgeschützten Lauben. Dabei spielen die Voraussetzungen des Bestandsschutzes
wegen der Abgrenzung zu Wochenendsiedlergärten eine besondere Rolle. Kurzum, es sind alle
Tatsachen schlüssig darzulegen, aus denen die behauptete Rechtsfolge abgeleitet
wird.
Schließlich gehören zur schlüssigen Darlegung auch Ausführungen
über das Vorliegen der Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG, der
Kleingartenanlageeigenschaft. Die Eigenschaft als Kleingartenanlage wird begründet
durch den Zusammenschluss mehrerer Gartenparzellen mit gemeinschaftlichen Einrichtungen.
Auch das Beweisverfahren unterliegt grundsätzlich dem
Beibringungsgrundsatz, d.h. dass die Beweiserhebung einen Beweisantrag der beweisbelasteten
Partei voraussetzt. Für keine Partei besteht eine Beweispflicht, sondern nur
eine Beweislast, entsprechend der Darlegungslast, allerdings verbunden mit dem
Risiko des Prozessverlustes bei Nichterweislichkeit der behaupteten Tatsachen.
Das Gericht darf grundsätzlich - abgesehen von gesetzlichen Ausnahmen - von
Amts wegen keinen Beweis erheben.
Die Tatsache, die bewiesen werden soll, muss spezifiziert
bezeichnet werden. Wenn also die Überleitung eines bestehenden Bodennutzungsvertrages
in das BKleingG behauptet wird, dann muss bewiesen werden können, dass am
Stichtag, am 3. Oktober 1990, die streitbefangene Fläche als Kleingartenanlage
i.S.d. BKleingG genutzt wurde.
Es muss also Beweis angetreten werden, dass am 3. Oktober 1990:
-
auf
der fraglichen Fläche die kleingärtnerische Nutzung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1
BKleingG ausgeübt wurde,
-
und
zwar in einer Kleingartenanlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen (§ 1 Abs.
1 Nr. 2 BKleingG).
Es reicht nicht aus, unter Beweisantritt darzulegen, dass die
fragliche Fläche unverändert seit Abschluss des Nutzungsvertrages kleingärtnerisch
genutzt worden ist. Denn hiermit wird weder dargelegt noch Beweis angeboten,
dass am Stichtag die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des BKleingG vorgelegen
haben.
Angetretene Beweise sind grundsätzlich zu erheben.
Beweisgegenstand können nur Tatsachen, sein, nicht Werturteile.
Wichtiges Beweismittel ist der Zeugenbeweis, §§ 373 ff. ZPO. Der
Zeuge soll konkrete Wahrnehmungen im Prozess mitteilen. Er bekundet insoweit
sein Wissen über bestimmte Tatsachen. Zeugnisfähig ist grundsätzlich jedermann.
Sofern nicht das Zeugnisverweigerungsrecht Platz greift, besteht die Zeugnispflicht.
Über den Zeugenbeweis
lassen sich z.B. die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse im Streitfall - in aller
Regel - gerichtlich klären. Als Zeugen kommen vor allem die Kleingärtner in der
fraglichen Kleingartenanlage in Betracht, die am Stichtag eine Gartenparzelle
bewirtschaftet haben. Dabei sollte - soweit möglich - sichergestellt sein, dass
der oder die benannten Zeugen aus eigener Wahrnehmung über die tatsächlich ausgeübte
Nutzung und die vorhandene Bebauung der Anlage mit Gartenlauben und anderen
baulichen Anlagen berichten können. Trotz des Ablaufs von mehr als fünfzehn
Jahren dürften Zeugenbeweise (noch) ohne Schwierigkeiten zu erbringen sein. In
Einzelfällen mag es angezeigt sein, vorsorglich entsprechende Zeugenaussagen
beurkunden zu lassen, um sie ggf. im Streitfall als Urkundenbeweis zu
verwenden.
Als Beweismittel kann auch ein Gutachten oder eine
Behördenauskunft in Betracht kommen.
Sofern z.B. entsprechende Fotodokumentationen über die ausgeübte
Bodennutzung auf der streitgegenständlichen Fläche vorliegen, können auch diese
zu Beweiszwecken in ein Klageverfahren einbezogen werden, wenn sich aus diesen
die Art der ausgeübten Nutzung am 3.10.1990 ergibt. Ungeeignet ist ein solches
Beweismittel nur dann, wenn es völlig ausgeschlossen erscheint, dass die
Fotodokumentation zum Beweisthema „Nutzung der Bodenfläche als Kleingartenanlage
i. S.d. BKleingG" sachdienliche Erkenntnisse erbringen kann, etwa wegen
der Unscharfe der Lichtbilder. Andererseits muss sich aus den Fotos ergeben, ob
die streitgegenständliche Fläche bzw. der überwiegende Teil der Fläche als
Kleingartenanlage i.S.d. § 1 Abs. 1 BKleingG genutzt wird oder nicht. Das
Beweisthema muss deutlich erkennbar sein, z.B. ob in der Mehrzahl der Gärten
Obst und Gemüse angebaut wird oder ob die Anlageneigenschaft begründenden
Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden sind oder nicht. Es genügt nicht, wenn nur
einzelne Gärten insoweit dokumentiert sind, die Mehrheit der Gärten dagegen
nicht.
Das zweite Problem, das bei Fotodokumentationen besteht, ist der
Zeitpunkt der Erfassung des Bodennutzungszustands. Sofern sich der Zeitpunkt
nicht aus den Lichtbildern unmittelbar ergibt, bedarf es eines weiteren
Beweises, dass die Fotos den am 3.10.1990 herrschenden Zustand wiedergeben.
Das kann durch Zeugenaussagen bestätigt oder auch nicht bestätigt werden.
Das Beweisaufnahmeverfahren unterliegt den Vorschriften der §§ 355
ff. ZPO. Es wird insbesondere beherrscht von den Grundsätzen der Unmittelbarkeit,
§ 355 ZPO und der Parteiöffentlichkeit, § 357 ZPO. Das Ergebnis der Beweisaufnahme
fließt in die Verhandlungen mit den Parteien ein. Auf dieser Grundlage hat
dann das Gericht im Wege freier Beweiswürdigung den Sachverhalt festzustellen
286 Abs. 1 ZPO).
Bei unaufgeklärtem (unaufklärbaren) Sachverhalt greifen die Regeln
der Beweislast ein. Diese bestimmen zu wessen Lasten diese Unaufklärbarkeit
geht. Das bedeutet, dass derjenige, der das Nichtbestehen eines übergeleiteten
Kleingartennutzungsverhältnisses i. S.d. § 20 a Nr. 1 BKleingG gerichtlich
festgestellt wissen will, die Beweislast hierfür trägt; die Gegenpartei die
Beweislast für das Bestehen eines übergeleiteten Kleingartennutzungsverhältnisses,
d.h. also konkret dafür, dass die fragliche Grundstücksfläche am 3.10.1990 als
Kleingartenanlage i. S.d. § 1 BKleingG genutzt wurde. Jede Partei hat die
tatsächlichen Voraussetzungen der ihr günstigen Norm darzutun. In diesem Umfang
trägt jede Partei die materielle Beweislast.
Der in den §§ 18 Abs. 1 und 20 a Nr. 7 Satz 1 BKleingG geregelte
Bestandsschutz beruht auf der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Art.
14 Abs. l Satz 1 GG. Geschützt wird die rechtmäßig errichtete Baulichkeit in
ihrer bisherigen Funktion (ständige Rechtsprechung des BVerwG seit BVerwGE
25,162 f.). Der Bestandsschutz gewährleistet damit das Recht, eine bauliche
Anlage zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. Er ist daher nichts anderes
als ein Schutz der Bestandsnutzung, und zwar ein Schutz gegenüber einem behördlichen
Beseitigungsverlangen.
Rechtmäßig errichtet ist eine bauliche Anlage, wenn sie im
Zeitpunkt der Errichtung dem materiellen Recht entsprach oder wenn sie -
obwohl in Wirklichkeit unrechtmäßig - genehmigt und die Genehmigung nicht
aufgehoben worden ist. Die (rechtswidrig) erteilte, aber nicht aufgehobene
Baugenehmigung enthält die Feststellung, dass die genehmigte bauliche Anlage
dem materiellen öffentlichen (Bau-) Recht entspricht. Wird diese Baugenehmigung
aufgehoben, endet der Bestandsschutz. Eine rechtswidrig erteilte Baugnehmigung
kann nach den Verwaltungsverfahrensgesetzen der Länder zurückgenommen werden.
Der Betroffene, der auf diese Baugenehmigung vertraut hat, hat einen Anspruch
auf Ausgleich des durch die Rücknahme entstandenen Vermögensnachteils.
Auch nicht rechtmäßig errichtet bauliche Anlagen können in einen
dem Bestandsschutz vergleichbaren Rechtstatus hineinwachsen, wenn die
zuständige Behörde den illegalen Zustand wissentlich über einen längeren Zeitraum
geduldet hat (OVG Berlin, MDR 1983, 165; LG Hannover, ZMR 1987, 23 f). Als längeren
Zeitraum nennt das OVG Berlin eine Dauer von etwa 25 Jahren. Für die neuen
Länder gilt für vor dem 3. Oktober 1990 nicht rechtmäßig errichtete Lauben § 11
Abs. 3 BevölkerungsbauwerkeVO. Danach konnte eine nicht zulässige übergroße
Laube Bestandsschutz erlangen, wenn die zuständige Behörde den illegalen
Zustand über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren seit der Fertigstellung wissentlich
geduldet hat.
Der Bestandsschutz beginnt, sobald das Bauwerk - rechtmäßig -
fertiggestellt oder wenn die Rechtmäßigkeit formell festgestellt worden ist.
Die Rechtmäßigkeit kann auch nach Errichtung des Bauwerks eingetreten sein,
wenn sie zwischenzeitlich infolge einer Rechtsänderung rechtmäßig geworden ist.
Die Neuerrichtung einer baulichen Anlage an Stelle der bestandsgeschützten ist
vom Bestandsschutz nicht gedeckt.
Der Bestandsschutz endet mit der Beseitigung der baulichen Anlage.
Er endet auch, wenn die bauliche Anlage nicht völlig beseitigt ist, die vorhandenen
Teile aber nur mit einem einer Neuerrichtung gleichkommenden Aufwand (z.B.
statische Neuberechnung des Bauwerks, Kosten) zu verwenden sind.
Der Bestandsschutz endet auch ohne Eingriff in die bauliche
Substanz, soweit und sobald die geschützte Nutzung - endgültig - aufgegeben worden
ist. Die Endgültigkeit beurteilt sich nicht nach dem inneren Willen des Eigentümers,
sondern danach, wie die Beendigung der ausgeübten Nutzung nach außen erkennbar
in Erscheinung tritt. Eine nur vorübergehende Unterbrechung der Nutzung
vernichtet den Bestandsschutz nicht. Der Eigentümer hat insoweit eine gewisse
„Nachwirkungsfrist", innerhalb derer ihm Gelegenheit gegeben ist, die
Nutzung wieder aufzunehmen. Maßgeblich für die Dauer dieser Frist ist die
Verkehrsauffassung (BVerwG, BauR 1988,571).
a)
Kleingarten Pachtvertrag als Voraussetzung der Laubennutzung
aa) Scheinbestandteileigenschaft
Lauben in Kleingärten sind auf fremden Boden errichtete bauliche
Anlagen. Sie werden nicht Bestandteil des Grundstücks, da sie nur zu einem
vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Sie sind
vielmehr gemäß § 95 BGB Scheinbestandteile und bleiben Eigentum des
Kleingärtners. Der Wille, die Gartenlaube nur zu einem vorübergehenden Zweck
mit Grund und Boden zu verbinden, wird bei einem Pachtverhältnis vermutet (BGHZ
92,70; BGH, ZOV 2003,167). Dabei ist unerheblich, wie fest die Lauben mit dem
Grund und Boden verbunden sind und ob sie sich leicht oder mit großem Aufwand
entfernen lassen.
ab) Nutzungsrecht des Pächters (Kleingärtners)
Die Nutzung einer Laube im Kleingarten setzt einen
Kleingartenpachtvertrag voraus. Mit der Beendigung dieses Vertrages endet auch
das Recht des weichenden Kleingärtners, die Laube zu nutzen, obwohl die
Vertragsbeendigung das Eigentum an der Gartenlaube unberührt lässt.
Der Bestandsschutz, der auf den Schutz der ausgeübten Nutzung
ausgerichtet ist, läuft daher „leer", wenn niemand vorhanden ist, der zur
Nutzung der Laube berechtigt ist. Die Tatsache, dass der Bestandsschutz objektbezogen
ist ändert nichts an dieser Rechtslage. Die Objektbezogenheit hat nur zur
Folge, dass jeder Eigentümer der Laube, der aufgrund eines Kleingartenpachtvertrages
zur Nutzung des Kleingartens berechtigt ist, sich auf den Bestandsschutz
berufen kann und nicht nur derjenige, der die Laube errichtet hat.
b)
Pächterwechsel; Unterbrechung des Bestandsschutzes
Der Bestandsschutz ist bei Pächterwechsel - mit der Beendigung des
Kleingartenpachtvertrages des weichenden Pächters nicht endgültig beendet. Er
wirkt nach, auch wenn die Nutzung der Gartenlaube durch Vertragsbeendigung
aufgegeben wird. Die bestandsgeschützte Nutzung wird durch den Abschluss eines
neuen Kleingartenpachtvertrages und Übernahme der Laube wieder aufgenommen.
Beim Pächterwechsel tritt also nur eine vorübergehende Unterbrechung der
Nutzung der Laube ein. Der Bestandsschutz wird dadurch wegen seiner
Nachwirkungsfrist nicht beeinträchtigt.
Die Nachwirkungsfrist, in der die Laube nicht genutzt wird, ist zeitlich nicht unbegrenzt. Sie endet endgültig, wenn der Pächter (als Eigentümer der Laube) diese entfernt oder wenn nach der Verkehrsauffassung mit einer Verpachtung des Gartens an einen Kleingärtner, z.B. wegen mangelnder Nachfrage, nicht mehr gerechnet werden kann.